7月2日晚间，中国奥园（03883.HK，以下简称“奥园”）公布了境外债务重组方案。

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根据公告，公司在2023年6月30日与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议，该部分债权人所持有境外票据占未偿还本金额的约33.01%。

翌日晨间，奥园连发四份公告，其中包括三份业绩报告，即2021年度业绩、2022年半年度业绩、2022年度业绩。根据业绩报告，2022年，奥园的营收较上一年有所下滑，但公司亏损面缩小至-78.43亿元，同比增加76.29%，公司仍处于持续亏损中。

钛媒体APP了解到，自2022年4月1日起，奥园因无法披露上一年度财务数据，而被港交所暂停买卖且延续至今，彼时的股价为1.18港元。截至2023年7月3日，公司的总市值约34.99亿港元。

中指研究院统计数据显示，截至目前，包括中国恒大、ST世茂、中国奥园等在内的21家内房股处于停牌状态。按规定，停牌时间超过18个月将面临摘牌，其中，多家企业已停牌超14个月。能否在“最后时间”里保住上市地位，成了当前这些停牌房企的首要任务。

今年以来，佳兆业、景瑞控股、融创中国、上坤地产等上市公司成功实现复牌，为出险房企增添了信心。钛媒体APP注意到，刊发财报、推进并落实债务重组，是停牌房企复牌的必经之路。

就目前来看，奥园已完成了前两项，距离公司复牌还有多远？

约33.01%的债权人同意境外债重组

2022年底，奥园的境外有息负债合计约428.18亿元，其中291.43亿元为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为662.32亿元。对此，公司计划发行新的融资工具对原债券进行置换。

根据境外债务重组方案，奥园新发行的融资工具包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股，1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。具体如下。

首先，新债务工具方面。公司全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具，将于2026年9月开始摊销，最后一支票据到期日为2031年9月，票据现金利率为每年7.5%-8.8%；同时，公司也拟发行5亿美元新债务工具，到期日为2031年9月，利率将为每年5.5%。

其次，在普通股方面。公司拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干符合资格的债权人。相当于重组生效日后公司备考持股量的25.22%和10.09%，对价为每股1.06港元。

再次，是无息强制可转换债券方面。公司将于2028年9月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。

最后，在永续债方面。公司拟新发行16亿美元永续债，相应的现金分配率自2031年9月起每年1%起，并根据永续债存续的年数向上调整。另根据永续债的条款，公司可选择递延支付永续债的所有分配。

值得一提的是，奥园的债务重组方案采用了协议安排的模式，需要获得出席相关债券会议75%及以上的债权人同意，才能通过方案。

另据公告内容指出，公司强制可转换债及永续债发行后，预期将作为奥园的“权益”入账。由此，连同重组方案中的债转股部分，若相关方案完成，奥园的净资产将增加不低于36亿美元，资产负债率将显著下降。

境内债方面，奥园已陆续达成包括公司债和非标的展期安排，其他境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商阶段，并与若干境内金融机构订立安排，完成本金逾327亿元现有境内融资安排的展期。另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

连发三份业绩报告，公司亏损持续

7月3日一早，奥园便在港交所挂出了三份睽违已久的业绩报告，分别是2021年年报、2022年半年报、2022年年报。

从年报数据可见，过去两年里，奥园的经营状况并不理想，这导致公司财务状况很是艰难。

具体来看，2021年，奥园实现营收约500.22亿元，较2020年的约677.94亿元减少约177.72亿元，同比下降26.2%。2022年，公司实现营收约187.11亿元，较2021年减少约313.11亿元，同比下降62.6%。

盈利方面，2021年，奥园的毛利为亏损119.35亿元，同比下降174.2%；公司归母净利润为亏损330.75亿元，同比大减659.83%；毛利率为-23.9%。2022年，公司毛利约为8.41亿元，同比上升107%；归母净利润为亏损78.43亿元，亏损持续，但亏损面有所缩减，同比上升76.29%；毛利率为4.5%。

不难发现，2021-2022年，奥园累计净利润亏损约为409.18亿元。大幅度亏损的同时，公司还伴随着大额度的债务。

财报显示，截至2022年末，奥园的资产总额约2344.26亿元，较上一年同期的2614.23亿元下滑10.33%，负债总额约2520.63亿元；现金及银行存款约51.1亿元，受限制银行存款约42.31亿元；银行及其他借款约762.94亿元，优先票据及公司债券约327.56亿元。

在合计约1090.5亿元的债务当中，1年内到期需偿还的债务高达994.46亿元，占债务总额的91.19%。可见，公司短期内的债务压力很是艰巨。

令人安慰的是，奥园在日前公布了境外债务重组方案，根据方案，公司新债务工具期限至2031年，这让奥园能有足够喘息的时间。同时，若重组方案完成，强制可转换债及永续债发行后预期将作为公司权益入账，公司净资产将增加不低于36亿美元，资产负债率亦会得到改善。

钛媒体APP发现，今年以来，奥园也在陆续通过出售资产以求为公司“回血”，但值得注意的是，这些资产出售多以亏损收场。

2月16日，奥园发布公告称，拟以2.56亿港元出售奥园健康29.9%股权予南粤基金，预期公司将从出售事项实现估计亏损约4476.6万港元。5月12日，奥园宣布出售加拿大项目，此次出售事项的所得款项净额预计约为4850万加拿大元，公司估计将为此录得亏损约2022.6万加拿大元。

与此同时，奥园也在大力推进国资入场。今年以来，奥园先后牵手山东健康、南粤基金、西安航投科创、中金国测等拥有国资背景的企业，联合推动其在大湾区、陕西省内的旧改项目。

在“保交付”方面，最新数据显示，今年1-6月，奥园已交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米。同期，公司未经审计物业合同销售额累计约74.8亿元，逾九成房地产项目按计划及进度进行。

奥园表示，未来将继续确保项目竣工交付，整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性。同时，公司及其顾问正与若干主要境外债权人积极沟通，以落实全面的财务重组。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）

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